Odvjetnici-hr.com
Poštovani! Trenutno imam jednu ponudu za svoju kuću i zemljište koja se nalazi u Bjelovaru da dam u zamjenu za dva manja stana od oko 40 m2 na toj istoj površini. Kuća je uz glavnu cestu na jako dobrom položaju. Zemljište je od oko 800 m2 na kojemu se nalazi kuća od 90 m2 te dodatnih prostorija u dvorištu.Moje pitanje je: Na šta posebno moram paziti kod toga predugovora? Dali da se napravi prvo predugovor po fazama i na kraju glavni ugovor i da se navedu određeni datumi završetka faza? Imam strah da ne krene sve po planu i na kraju da kada se treba napraviti uporabna dozvola da imam problem. Kako i na koji nač̣in bi to bilo najbolje napisati da bude sa oboje strane korektno i bez štete? Unaprijed hvala
Poštovani,
u vašem slučaju – zamjena zemljišta za izgradnju i dobivanje dva stana – radi se o složenom pravnom poslu koji mora biti detaljno razrađen kroz predugovor i glavni ugovor, s preciznim rokovima, obvezama i zaštitnim mehanizmima za obje strane.
Evo na što trebate posebno paziti:
1. Predugovor je nužan – ali mora biti precizan
U predugovoru trebate jasno definirati:
točnu lokaciju i površinu zemljišta koje dajete,
točan opis onoga što dobivate zauzvrat (dva stana, površina, kat, orijentacija, broj parkirnih mjesta),
rokove:
početak i završetak gradnje,
rok za ishođenje uporabne dozvole,
rok za sklapanje glavnog ugovora,
uvjetovanost glavnog ugovora uporabnom dozvolom i etažiranjem.
2. Zaštitna klauzula – jamstvo izvršenja
U predugovoru obavezno navedite:
da konačni prijenos vlasništva zemljišta ide tek nakon ispunjenja svih obveza (npr. izgradnja, etažiranje, uporabna dozvola),
da u slučaju kašnjenja ili odustajanja druga strana duguje ugovornu kaznu ili trostruki predujam (ako ga primi),
mogućnost raskida predugovora ako se ne poštuju faze i rokovi.
3. Izgradnja u fazama – predvidite ih jasno
Možete predugovor podijeliti na:
fazu rušenja i pripreme zemljišta,
fazu gradnje (s vremenskim i tehničkim specifikacijama),
fazu završnih radova i uporabne dozvole.
Svaka faza mora imati rok i konkretan uvjet za prelazak na sljedeću fazu.
4. Uporabna dozvola i etažiranje – ključ za ugovor
U glavni ugovor o zamjeni treba unijeti:
klauzulu da će on biti potpisan tek kada investitor ishoduje uporabnu dozvolu i izvrši etažiranje,
da ćete postati vlasnik točno određenih stanova, s pripadajućim dijelovima.
5. Uložite zaštitu u zemljišnoknjižnom odjelu
Savjetujem da odmah po sklapanju predugovora:
uložite zabilježbu predugovora u zemljišne knjige,
moguće i založno pravo (fiducijarni prijenos vlasništva) do ispunjenja svih obveza.
6. Angažirajte odvjetnika ili javnog bilježnika
Ovakav posao ne preporučuje se raditi bez pravnog zastupanja. Najbolje je da sve strane imaju odvjetnike i da:
predugovor bude izrađen od strane odvjetnika,
potvrđen kod javnog bilježnika.
Zaključno:
Da bi sve bilo pravno sigurno i korektno, najvažnije su:
pisani predugovor s fazama i rokovima,
uvjetovanje prijenosa vlasništva uporabnom dozvolom,
zabilježba u zemljišnim knjigama,
klauzule o raskidu i kaznama.
Ako trebate, možemo izraditi pravni predložak predugovora za vas na temelju podataka o nekretnini i uvjetima zamjene.
S poštovanjem,
Odvjetnici-hr.com – pravna zaštita u nekretninskim poslovima