Uknjižba vlasništva onemogućena neriješenim imovinsko-pravnim odnosima

Situacija koju opisujete, gdje zemljišne knjige nisu ažurirane desetljećima i još uvijek kao vlasnika prikazuju odavno preminulu osobu, nažalost je vrlo česta pojava u Hrvatskoj, posebice u ruralnim područjima, a naziva se neusklađenost zemljišnih knjiga sa stvarnim, izvanknjižnim stanjem, gdje je vaš prodavatelj vjerojatno stekao izvanknjižno vlasništvo temeljem niza kupoprodaja ili nasljeđivanja koja nikada nisu formalno provedena u zemljišnim knjigama, što znači da je prije vaše uknjižbe kao vlasnika potrebno prvo provesti čitav niz prethodnih koraka radi usklađivanja zemljišnoknjižnog stanja sa stvarnim pravnim stanjem, počevši od pokretanja zakašnjelog ostavinskog postupka iza izvorno upisane, preminule osobe. Prvi korak jest utvrditi je li ostavinski postupak iza te osobe uopće ikada pokrenut, za što se možete raspitati kod nadležnog suda ili javnog bilježnika prema posljednjem prebivalištu te osobe, a ako postupak nikada nije proveden, netko od zainteresiranih (u pravilu nasljednici, ali i vi kao stjecatelj s pravnim interesom možete potaknuti pokretanje) mora inicirati ostavinski postupak, u kojem će se utvrditi zakonski nasljednici te preminule osobe, koji potom moraju, kroz lanac daljnjih uknjižbi (ako su oni pak prodali nekretninu vašem prodavatelju ili njegovim prednicima), dovesti do konačnog usklađivanja s stvarnim, izvanknjižnim vlasništvom sve do vas kao krajnjeg kupca. Ovaj proces može biti dugotrajan i kompleksan, posebice ako je od smrti izvornog vlasnika prošlo desetljećima i ako postoji više generacija nasljednika čije treba pronaći i utvrditi, stoga preporučujem da odmah angažirate odvjetnika specijaliziranog za zemljišnoknjižno pravo koji će analizirati cjelokupni lanac vlasništva od izvorno upisane osobe do vas, utvrditi koji su točno koraci potrebni za usklađivanje (ostavinski postupci, eventualne dosjelosti ako neki od koraka nije moguće dokazati formalnim ispravama), te vas zastupati u postupku pred nadležnim sudom i zemljišnoknjižnim odjelom. Paralelno, s obzirom na to da vam je prodavatelj tvrdio da je ”sve uredno” iako očito nije bio slučaj, razmotrite i mogućnost postavljanja odštetnog zahtjeva prema njemu zbog prešućivanja materijalnog nedostatka prema pravilima o odgovornosti prodavatelja za pravne nedostatke stvari iz Zakona o obveznim odnosima, ako se pokaže da je znao ili morao znati za ovaj zemljišnoknjižni problem u trenutku prodaje.