Valjanost usmenog dogovora o izmjeni pisanog ugovora

Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako ugovor sadrži odredbu da se sve njegove izmjene moraju činiti u pisanom obliku (takozvana klauzula o pisanoj formi izmjena), takva odredba u pravilu zahtijeva da svaka naknadna izmjena bitnih uvjeta ugovora, poput visine najamnine, doista bude sačinjena u pisanom obliku kako bi bila pravno valjana i izvršiva prema izvornim uvjetima ugovora, što znači da bi usmeni dogovor o sniženju najamnine, unatoč tome što ste ga stvarno postigli s prijašnjim vlasnikom, mogao biti pravno upitan upravo zbog nepoštivanja ugovorene forme za izmjene, a taj rizik postaje osobito izražen kada dođe do promjene vlasništva nekretnine, budući da novi vlasnik koji nije bio strana u usmenom dogovoru ima legitiman interes osloniti se na pisani, formalni sadržaj ugovora koji je preuzeo kupnjom nekretnine. Ipak, hrvatska sudska praksa i pravna teorija priznaju da se stranke svojim kasnijim ponašanjem mogu odreći zahtjeva za pisanom formom izmjena, posebice ako je jedna strana (u ovom slučaju prijašnji vlasnik) prihvatila i postupala sukladno usmenom dogovoru tijekom dužeg vremena, primjerice prihvaćajući nižu najamninu bez prigovora tijekom nekoliko mjeseci ili godina, budući da bi u takvom slučaju pozivanje na formalni nedostatak pisane forme moglo predstavljati zlouporabu prava suprotno načelu savjesnosti i poštenja iz članka 4. ZOO-a, a to načelo o konkludentnom odricanju od zahtjeva za formom trebalo bi vrijediti i prema novom vlasniku koji je stupio u pravni odnos preuzimanjem ugovora o zakupu zajedno sa svim njegovim prethodno uspostavljenim uvjetima, uključujući i onima proizašlim iz prešutnog ili usmenog dogovora koji je prijašnji vlasnik dosljedno poštovao. Preporučujem da prikupite sve dokaze koji potvrđuju da je prijašnji vlasnik doista prihvatio i primjenjivao dogovorenu nižu najamninu, poput bankovnih izvadaka koji pokazuju uplate u dogovorenom, nižem iznosu tijekom određenog razdoblja, eventualne pisane komunikacije (e-poruke, SMS poruke) koja potvrđuje postojanje dogovora, ili priznanica koje je izdavao prijašnji vlasnik za te niže iznose, budući da takva dokumentacija konkludentnog prihvaćanja od strane prijašnjeg vlasnika značajno jača vašu pravnu poziciju u eventualnom sporu s novim vlasnikom koji pokušava vratiti izvornu, višu najamninu unatoč prethodno uspostavljenoj praksi nižeg plaćanja.