Tumačenje odredbe o višoj sili u ugovoru o najmu poslovnog prostora

Viša sila prema općim pravilima Zakona o obveznim odnosima i ustaljenoj sudskoj praksi podrazumijeva izvanredan, nepredvidiv i neizbježan događaj koji potpuno onemogućuje ispunjenje ugovorne obveze, a ne samo otežava ili čini je manje isplativom, što znači da privremeno smanjenje prometa kupaca zbog radova na cesti, koliko god bilo neugodno i financijski štetno za vaše poslovanje, u pravilu ne predstavlja višu silu u pravnom smislu jer vas ne sprječava u korištenju samog poslovnog prostora niti u obavljanju djelatnosti, nego samo smanjuje ekonomsku isplativost te djelatnosti, što je rizik koji prema općim pravilima obveznog prava snosi najmoprimac, osim ako je ugovorom izričito drukčije regulirano. Ipak, ovisno o točnoj formulaciji vaše klauzule o ”izvanrednim okolnostima izvan kontrole strana”, koja je šira od klasične definicije više sile, mogli biste argumentirati da gradska obnova koja traje šest mjeseci i drastično ometa pristup vašem lokalu potpada pod tu širu formulaciju, posebice ako klauzula ne zahtijeva potpunu nemogućnost ispunjenja, nego samo postojanje izvanrednih okolnosti izvan kontrole obiju strana koje bitno otežavaju poslovanje, a takva razlika u formulaciji je od odlučujuće važnosti za ishod eventualnog spora, pa vam savjetujem da mi dostavite točan tekst klauzule na detaljnu analizu. Umjesto jednostranog obustavljanja plaćanja najamnine, što nosi rizik od raskida ugovora zbog neispunjenja s vaše strane, preporučujem da se prvo obratite najmodavcu s pisanim zahtjevom za privremeno umanjenje najamnine tijekom trajanja radova, pozivajući se na načelo promijenjenih okolnosti (klauzula rebus sic stantibus) iz članka 369. Zakona o obveznim odnosima, koje omogućuje izmjenu ili raskid ugovora kada zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora ispunjenje obveze za jednu stranu postane pretjerano otežano, a mnogi najmodavci u praksi pristaju na privremeno sniženje najamnine kako bi zadržali dobrog najmoprimca umjesto da riskiraju prazan poslovni prostor tijekom radova.