Porez na nekretnine u Hrvatskoj 2026: vodič za vlasnike

Od 1. siječnja 2025. u Hrvatskoj vrijedi novi porez na nekretnine koji je zamijenio dosadašnji porez na kuće za odmor — i više nije neobavezan: uvode ga svi gradovi i općine. Plaća se po kvadratu, od 0,60 do čak 8,00 eura godišnje, a najviše iznenađuje to koga sve pogađa: ne samo vikendice, nego i prazne stanove te one koji se iznajmljuju turistima ili „na crno“. Objašnjavamo tko plaća, tko je oslobođen, kako se porez računa i što možete napraviti da smanjite ili izbjegnete namet.

1. Što je porez na nekretnine

Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. godine kao zamjena za dosadašnji porez na kuće za odmor. Reguliran je Zakonom o lokalnim porezima, a prihod od njega dijele lokalna samouprava i država (najveći dio ostaje gradu ili općini).

Ključna razlika u odnosu na prijašnji sustav jest u tome što se porez više ne plaća samo na „vikendice“. Sada se, pojednostavljeno, oporezuje svaka stambena jedinica koja nije u funkciji stanovanja — dakle prazni stanovi, kuće za odmor i nekretnine namijenjene kratkoročnom turističkom najmu.

2. Zašto ga sada plaćaju svi

Prije je porez na kuće za odmor bio neobavezan — gradovi i općine mogli su ga uvesti, ali nisu morali. Sada je situacija drukčija: porez na nekretnine moraju uvesti sve jedinice lokalne samouprave. Ako neka općina ne donese vlastitu odluku o visini stope, automatski se primjenjuje zakonski minimum.

3. Kako se porez računa

Formula je jednostavna:

Godišnji porez = korisna površina (m²) × stopa (EUR/m²)

Stopa se kreće u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po kvadratnom metru godišnje, a točnu visinu određuje grad ili općina na čijem se području nekretnina nalazi.

Kao što se vidi, na skupljim lokacijama i uz najvišu stopu iznos zna postati vrlo ozbiljan. Zato je važno provjeriti koju je stopu propisala baš vaša općina ili grad.

4. Tko plaća porez

Porez na nekretnine, pojednostavljeno, pogađa nekretnine koje nisu u funkciji trajnog stanovanja. Najčešće su to:

• Prazni stanovi i kuće — nekretnina u kojoj nitko nema prijavljeno prebivalište i u kojoj nitko stvarno ne živi. Država je smatra „praznom“ i oporezuje.
• Kuće za odmor (vikendice) — kao i do sada.
• Kratkoročni turistički najam — ako stan iznajmljujete turistima preko platformi poput Bookinga ili Airbnba, a sami u njemu ne živite veći dio godine, nekretnina se oporezuje.
• Najam „na crno“ — ako imate podstanare, ali ugovor nije uredno prijavljen Poreznoj upravi, država takav stan i dalje vidi kao prazan.

Logika zakona je jasna: cilj je aktivirati „mrtve“ nekretnine — potaknuti vlasnike da prazne stanove stave u dugoročni najam ili ih koriste za stanovanje, a ne drže zaključane godinama kao oblik štednje. Upravo zato je primarno stanovanje i uredan dugoročni najam zaštićeno, dok prazan ili turistički korišten stan nosi trošak. Za mnoge je vlasnike to razlog da preispitaju kako zapravo koriste svoju imovinu: nekretnina koja „samo stoji“ od 2025. više nije besplatna.

5. Tko je oslobođen

Dobra vijest je da je većina građana koji imaju samo nekretninu u kojoj žive zaštićena. Zakon štiti primarno stanovanje. U pravilu ne plaćate porez (ili plaćate umanjenu stopu) na:

• nekretninu u kojoj imate prijavljeno prebivalište i u kojoj uistinu živite (primarno stanovanje);
• nekretninu u dugoročnom najmu — najmanje 10 mjeseci godišnje, uz uredno prijavljen ugovor;
• nekretnine koje nisu pogodne za život — primjerice stare, ruševne kuće bez struje i vode koje zahtijevaju cjelovitu obnovu.

6. Zone i najviše stope

Zakon dopušta gradovima i općinama da zoniraju svoje područje i za atraktivnije lokacije propišu više stope. Tako se veći porez može plaćati za nekretnine u prvom redu do mora ili u centru većih gradova, a niži za rubna, manje atraktivna područja.

Zbog toga dvije istovjetne nekretnine iste površine mogu imati bitno različit porez — ovisno o zoni u kojoj se nalaze. Ako imate nekretninu na eksponiranoj lokaciji, provjerite u koju je zonu svrstana, jer to izravno određuje vaš godišnji trošak.

7. Rokovi i način plaćanja

Porez na nekretnine plaća se jednom godišnje, na temelju poreznog rješenja koje donosi nadležna Porezna uprava. Uobičajeno se plaća u dvije rate — okvirno do 30. lipnja i do 30. studenoga — no točan rok naveden je u samom rješenju.

8. Kako smanjiti ili izbjeći porez

Ako vam je stigla (ili prijeti) porezna obveza za „praznu“ nekretninu, imate nekoliko zakonitih opcija:

• Prijavite prebivalište i stvarno koristite nekretninu kao primarno stanovanje (ako je to vaša situacija).
• Aktivirajte nekretninu dugoročnim najmom — nađite podstanare i sklopite uredno prijavljen ugovor na najmanje 10 mjeseci; time nekretnina ulazi u funkciju stanovanja.
• Provjerite status i podatke u poreznom rješenju i, ako su netočni, uložite prigovor ili žalbu.
• Razmotrite prodaju nekretnine koju ionako ne koristite, ako je držite isključivo kao „pasivnu štednju“.

Koja je opcija najbolja, ovisi o vašim ciljevima i o tome koristite li nekretninu za život, najam ili ulaganje. U složenijim slučajevima (nasljedstvo, suvlasništvo, turistički najam) isplati se posavjetovati s odvjetnikom ili poreznim stručnjakom.

9. Primjer iz prakse

Ilustrativna situacija. Vlasnica je naslijedila stan u Zagrebu u kojem nitko nije prijavljen i koji stoji prazan većinu godine — držala ga je „za svaki slučaj“. Za 2026. stiglo joj je porezno rješenje jer se stan tretira kao nekretnina koja nije u funkciji stanovanja. Umjesto da samo plati namet, razmotrila je opcije: budući da stan nije htjela prodati, pronašla je podstanare i sklopila uredno prijavljen ugovor o najmu na 12 mjeseci. Time je nekretnina ušla u funkciju stanovanja, a porezna se obveza za takvu situaciju u pravilu ne primjenjuje.

Pouka: „prazna“ nekretnina danas nosi trošak, ali zakon istovremeno nudi legalne izlaze — prijavu prebivališta ili dugoročni najam s prijavljenim ugovorom. Ključno je reagirati, a ne samo pasivno plaćati.

10. Mitovi o porezu na nekretnine

• „Porez se plaća samo na vikendice.“ Ne: sada se oporezuju i prazni stanovi te nekretnine u kratkoročnom najmu.
• „Ako netko živi u stanu, poreza nema.“ Ne nužno: bez uredno prijavljenog ugovora o najmu stan se smatra praznim.
• „Moja općina ga nije uvela, pa ga ne plaćam.“ Porez je obavezan za sve; ako općina ne odredi stopu, primjenjuje se minimalna od 0,60 €/m².
• „Porez je isti u cijeloj Hrvatskoj.“ Ne: stopa ovisi o gradu/općini i zoni, a raspon je 0,60–8,00 €/m².
• „Rješenje se ne može osporiti.“ Može: na porezno rješenje moguća je žalba u zakonskom roku.

11. Pitanja i odgovori