Airbnb i porez 2026: koliko iznajmljivači sada plaćaju

Iznajmljujete apartman turistima? Pripremite se na veći račun. U 2026. država je odlučila podići paušalni porez po krevetu za kratkoročni turistički najam — negdje sa 75 na 100, negdje sa 100 na 150 eura, a u najrazvijenijim destinacijama i do 300 eura po krevetu. Cilj je jasno izrečen: približiti oporezivanje kratkoročnog i dugoročnog najma. Uz to, tu je i turistička pristojba te novi porez na nekretnine. Objašnjavamo koliko ćete plaćati, kako funkcionira indeks turističke razvijenosti i koje obveze imate kao iznajmljivač.

1. Zašto je tema vruća

Kratkoročni turistički najam u Hrvatskoj je golem sektor. Prema podacima, u zemlji djeluje oko 110.000 iznajmljivača, a broj poreznih obveznika u najmu nekretnina porastao je za više od 67.000 u samo dvije godine. Takav rast, uz pritisak na tržište stanovanja, doveo je do političke odluke da se najam turistima dodatno oporezuje.

Poruka Vlade je nedvosmislena: izjednačiti (ili barem približiti) porezno opterećenje kratkoročnog i dugoročnog najma. Dugoročni najam želi se učiniti privlačnijim, a kratkoročni skuplji — kroz povećanje paušala po krevetu.

2. Kako se oporezuje kratkoročni najam

Privatni iznajmljivači koji pružaju usluge smještaja u domaćinstvu najčešće plaćaju paušalni porez na dohodak. Bit paušala je da se ne plaća postotak od stvarne zarade, nego fiksni godišnji iznos po krevetu (odnosno po smještajnoj jedinici), neovisno o tome koliko ste zaradili.

Konkretnu visinu paušala po krevetu, unutar zakonski zadanog raspona, određuje jedinica lokalne samouprave (grad ili općina). Zato se iznos razlikuje od mjesta do mjesta — ovisno o turističkoj atraktivnosti.

3. Povećanje paušala u 2026.

Glavna novost jest podizanje donjeg praga paušala po krevetu, i to različito ovisno o turističkoj razvijenosti područja:

Drugim riječima, što je destinacija turistički razvijenija, to je i paušal viši. U najatraktivnijim mjestima donja granica ide od 150, a gornja do 300 eura po krevetu godišnje.

4. Indeks turističke razvijenosti

Zašto se povećanje ne primjenjuje jednako u cijeloj Hrvatskoj? Zato što se oslanja na indeks turističke razvijenosti, prema kojem su općine i gradovi razvrstani u skupine. Logika je jednostavna: u razvijenijim turističkim sredinama, gdje su i prihodi od najma veći, viši je i paušal.

Za iznajmljivača to znači da vaš porezni trošak ne ovisi samo o broju kreveta, nego i o tome u koju je skupinu svrstano vaše mjesto. Ista soba s dva kreveta može nositi bitno različit paušal u razvijenom priobalju i u kontinentalnoj općini.

5. Turistička pristojba

Osim poreza, iznajmljivači plaćaju i turističku pristojbu (nekadašnja „boravišna pristojba“). U pravilu je plaćaju gosti za svako noćenje, ali privatni iznajmljivači najčešće koriste mogućnost plaćanja paušalnog godišnjeg iznosa po postelji — i glavnoj i pomoćnoj — umjesto vođenja evidencije po svakom noćenju.

Visinu paušalne turističke pristojbe propisuje županijska skupština svake županije, uz prethodno mišljenje lokalnih turističkih zajednica, i to za svaku općinu ili grad na svom području. Dakle, uz porezni paušal, računajte i na ovaj trošak.

6. Kratkoročni vs dugoročni najam

Unatoč povećanju, kratkoročni najam i dalje ostaje manje oporezivan od dugoročnog — ali se te dvije stope namjerno približavaju. Cilj je smanjiti razliku koja je godinama poticala vlasnike da radije nude stanove turistima nego domaćim najmoprimcima.

Šira slika je i politička: rast broja turističkih iznajmljivača posljednjih je godina dodatno pritisnuo tržište stanova za dugoročni najam, osobito u priobalju i većim gradovima, gdje mladim obiteljima sve teže pronaći stan za život. Povećanjem paušala i uvođenjem poreza na nekretnine država želi tu ravnotežu barem djelomično ispraviti — učiniti dugoročni najam relativno privlačnijim. Za pojedinačnog vlasnika to znači da se „automatska“ pretpostavka kako je turistički najam uvijek isplativiji više ne mora podrazumijevati; odluku treba donijeti na temelju konkretnih brojki za vašu lokaciju i vrstu smještaja.

7. Porez na nekretnine i najam

Od 1. siječnja 2025. na snazi je i porez na nekretnine, koji je zamijenio porez na kuće za odmor. Za iznajmljivače je bitno da nekretnina u kratkoročnom (turističkom) najmu podliježe tom porezu, dok je nekretnina u dugoročnom najmu (najmanje 10 mjeseci, uz prijavljen ugovor) u pravilu oslobođena.

To znači da apartman koji iznajmljujete turistima nosi dvostruki teret: paušalni porez po krevetu i turističku pristojbu s jedne strane, te godišnji porez na nekretnine (po kvadratu, 0,60–8,00 €/m²) s druge. Sve to treba uračunati u isplativost turističkog najma.

8. Obveze iznajmljivača

Kratkoročni najam nije samo „stavi oglas i primi goste“. Iznajmljivač u domaćinstvu, u pravilu, mora:

• ishoditi rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (kategorizacija smještaja);
• prijavljivati goste u sustavu eVisitor i obračunavati turističku pristojbu;
• plaćati paušalni porez po krevetu i pripadajuće doprinose;
• istaknuti propisane oznake, cjenik i kućni red;
• voditi knjigu gostiju i poštovati standarde za kategorizirani smještaj.

Uz to, iznajmljivači sve češće moraju voditi računa i o pravilima zgrade i lokalne zajednice. U nekim se sredinama uvode ograničenja na broj kreveta ili posebni uvjeti za turistički najam u stambenim zgradama, a susjedi imaju sve više mehanizama za prigovore zbog buke i nereda. Zato uz porezne obveze treba provjeriti i lokalne odluke te pravila suvlasničke zajednice — jer i tu se kriju rizici od kazni i sporova. Uredno posložena pravna strana posla (od kategorizacije do jasnog kućnog reda za goste) najbolja je zaštita od neugodnih iznenađenja tijekom sezone.

9. Primjer iz prakse

Ilustrativna situacija. Vlasnik dvosobnog apartmana u razvijenoj priobalnoj destinaciji godinama ga je iznajmljivao turistima uz relativno nizak paušal. Za 2026. paušal po krevetu u njegovoj skupini turističke razvijenosti porastao je, a uz to mu je za apartman (koji nije njegovo primarno stanovanje) stiglo i porezno rješenje za porez na nekretnine. Zbroji li sve — paušal po krevetu, turističku pristojbu i porez na nekretnine — trošak je osjetno viši nego prije. Izračunavši oba scenarija, ozbiljno je razmotrio prelazak na dugoročni najam, koji uz prijavljen ugovor donosi oslobođenje od poreza na nekretnine i manje administracije.

Pouka: turistički najam i dalje može biti isplativ, ali „papirologija“ i nameti u 2026. bitno mijenjaju računicu. Odluku vrijedi donijeti na temelju brojki, a ne navike.

10. Mitovi o najmu

• „Paušal je isti u cijeloj Hrvatskoj.“ Ne: ovisi o skupini turističke razvijenosti i odluci lokalne samouprave.
• „Kratkoročni najam je uvijek isplativiji.“ Ne nužno: uz paušal, pristojbu i porez na nekretnine, razlika prema dugoročnom najmu se smanjuje.
• „Turistička pristojba i porez su isto.“ Nisu: pristojba je posebno davanje (paušalno po postelji), neovisno o porezu.
• „Mogu iznajmljivati bez kategorizacije.“ Ne: to je rad „na crno“ i nosi visoke kazne.
• „Dugoročni najam nema poreznih prednosti.“ Ima: uz prijavljen ugovor donosi oslobođenje od poreza na nekretnine.

11. Pitanja i odgovori