Kako legalizirati bespravni objekt u 2026.: uvjeti i trošak

Nakon godina čekanja, legalizacija bespravno izgrađenih zgrada u Hrvatskoj ponovno je otvorena — i to trajno. Izmjene Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 48/2026) na snazi su od 16. svibnja 2026. i ukidaju rok za podnošenje zahtjeva. No postoji jedan tvrdi uvjet o kojem sve ovisi: legalizirati se mogu samo zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. Objašnjavamo tko ima pravo na legalizaciju, kako se podnosi zahtjev, koliko to košta i zašto je legaliziran objekt puno vredniji od bespravnog.

1. Što donose izmjene iz 2026.

Legalizacija (ozakonjenje) bespravne gradnje uređena je Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Njegove izmjene objavljene su u Narodnim novinama (NN 48/2026) i stupile na snagu 16. svibnja 2026., nakon što ih je Vlada usvojila početkom godine, a Sabor izglasao.

Najvažnija promjena: trajno se ukida rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju. Prijašnji krugovi legalizacije imali su čvrste rokove (npr. do 30. lipnja 2013., kasnije produljeno), nakon kojih zahtjev više nije bilo moguće podnijeti. Sada je podnošenje zahtjeva trajno otvoreno — vlasnici bespravnih objekata koji ispunjavaju uvjete više ne moraju strahovati da su „propustili rok“.

Zašto je to važno? Procjenjuje se da u Hrvatskoj i dalje postoji velik broj objekata koji nisu u potpunosti legalizirani — od dogradnji i nadogradnji do cijelih kuća. Mnogi su vlasnici prijašnje rokove propustili, bilo zato što nisu imali sredstava, bilo zato što nisu ni znali da im objekt nije uredan. Ukidanjem roka država tim ljudima daje trajnu priliku da srede papire kada im to odgovara, umjesto da žure pred istek roka. Za tržište nekretnina to znači i postupno „čišćenje“ pravnog statusa velikog broja objekata, što dugoročno diže sigurnost kupnje i prodaje.

2. Tko se može legalizirati

Pravo na legalizaciju imaju vlasnici (odnosno investitori) nezakonito izgrađenih zgrada koje ispunjavaju zakonske uvjete. Bitna su dva pitanja: kada je zgrada izgrađena i je li vidljiva na službenoj snimci.

Legalizacija se odnosi na zgrade izgrađene bez akta za građenje ili protivno njemu — ali samo one koje zadovoljavaju vremenski uvjet iz sljedećeg poglavlja.

3. Ključni datum: 21. lipnja 2011.

To je „linija razgraničenja“ cijelog sustava. Ako je vaša zgrada (ili njezini gabariti) postojala i bila vidljiva na ortofoto snimci iz 2011., u igri ste. Ako je nastala kasnije, legalizacija po ovom zakonu nije moguća — takav objekt izložen je riziku uklanjanja.

Zato je prvi praktični korak provjeriti je li vaš objekt vidljiv na ortofoto snimci iz 2011. godine. O tome ovisi ima li uopće smisla pokretati postupak.

4. Zahtjev se podnosi digitalno

Postupak je digitaliziran: zahtjev za legalizaciju podnosi se elektronički, putem sustava eDozvola. Cilj je ubrzati i pojednostaviti postupanje te smanjiti papirologiju.

5. Koliko legalizacija košta

Trošak legalizacije nije jedna stavka, nego zbroj nekoliko. Uobičajeno uključuje:

• komunalni doprinos (i, gdje je primjenjivo, vodni doprinos — o čemu niže);
• naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru;
• geodetski elaborat (snimka izvedenog stanja);
• arhitektonsku snimku i potrebnu tehničku dokumentaciju;
• naknade i pristojbe u postupku.

6. Kako teče postupak

1. Provjera uvjeta. Utvrdite je li zgrada vidljiva na ortofoto snimci iz 2011. i je li uopće podobna za legalizaciju.
2. Priprema dokumentacije. Angažirajte ovlaštene stručnjake za geodetski elaborat i arhitektonsku snimku izvedenog stanja.
3. Podnošenje zahtjeva. Zahtjev se podnosi elektronički (eDozvola) nadležnom upravnom tijelu.
4. Obračun naknada. Nadležno tijelo utvrđuje komunalni doprinos i naknadu za zadržavanje.
5. Rješenje o izvedenom stanju. Po ispunjenju uvjeta izdaje se rješenje kojim se zgrada ozakonjuje.
6. Upis u katastar i zemljišne knjige. Legalizirani objekt evidentira se, čime dobiva puni pravni status.

7. Zašto se isplati legalizirati

Bespravni objekt pravno je „nevidljiv“ i ograničava vlasnika na svakom koraku. Legalizacija to mijenja. Legaliziran objekt:

• upisuje se u katastar i zemljišne knjige;
• može se prodati uz pravnu sigurnost kupca;
• može se etažirati (podijeliti na posebne dijelove — stanove);
• može poslužiti kao kolateral za kredit;
• uredno se nasljeđuje i uključuje u ostavinu;
• omogućuje priključke i uporabu bez rizika uklanjanja.

Drugim riječima, legalizacija pretvara „mrtvi kapital“ u punopravnu nekretninu s tržišnom vrijednošću. Kod bespravnog objekta prodaja je otežana, kredit gotovo nemoguć, a nad njim visi rizik prisilnog uklanjanja.

Vrijedi istaknuti i praktičnu stranu za nasljednike i suvlasnike. Bespravni objekt često postaje problem tek kada vlasnik umre ili kada se nekretnina dijeli: u ostavinskom postupku ili kod razvrgnuća suvlasništva teško je „podijeliti“ nešto što pravno ne postoji u urednom obliku. Legalizacijom se objekt uredno upisuje, pa ga je moguće jasno rasporediti među nasljednicima, etažirati ili prodati i podijeliti novac. Ulaganje u legalizaciju stoga nije samo trošak za sadašnjeg vlasnika — to je i izbjegavanje puno skupljih i dugotrajnijih sporova koji bi inače pali na leđa obitelji.

8. Novi bespravni objekti i nadzor

Za objekte izgrađene nakon 21. lipnja 2011. ovaj zakon ne nudi izlaz. Štoviše, država jača digitalni i satelitski nadzor nad prostorom kako bi se nova bespravna gradnja pravovremeno otkrivala i sankcionirala.

9. Primjer iz prakse

Ilustrativna situacija. Vlasnik obiteljske kuće s dograđenim katom godinama nije mogao prodati nekretninu jer dogradnja nije bila legalizirana, pa kupci nisu mogli dobiti kredit. Nakon što je otvorena mogućnost trajnog podnošenja zahtjeva, provjerio je ortofoto snimku iz 2011. i utvrdio da je dograđeni dio na njoj vidljiv — dakle podoban za legalizaciju. Uz geodetski elaborat i arhitektonsku snimku podnio je zahtjev, platio komunalni doprinos i naknadu za zadržavanje te ishodio rješenje. Objekt je upisan u katastar i zemljišne knjige, a kuća je napokon postala punopravno prodava i „kreditno prihvatljiva“.

Pouka: legalizacija nije samo „papir“ — ona izravno diže vrijednost i utrživost nekretnine. Ključno je najprije provjeriti vremenski uvjet (2011.), jer o njemu ovisi cijeli postupak.

10. Mitovi o legalizaciji

• „Rok je prošao, kasno je.“ Ne: izmjenama iz 2026. rok za podnošenje zahtjeva trajno je ukinut.
• „Može se legalizirati bilo što.“ Ne: samo zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. i vidljive na ortofoto snimci.
• „Sagradit ću sad pa ću poslije legalizirati.“ Ne: objekti nakon 2011. ne mogu se legalizirati i izloženi su uklanjanju.
• „Legalizacija je čisti trošak.“ Nije: legaliziran objekt može se prodati, etažirati, kreditirati i naslijediti — vrijednost raste.
• „Sve se svodi na komunalni doprinos.“ Ne: tu su i naknada za zadržavanje, geodetski elaborat i arhitektonska snimka (a vodni doprinos je ukinut).

11. Pitanja i odgovori