Odvjetnici-hr.com 
Što piše na internetu, a što u praksi
Pretražite li „pravo prvokupa suvlasnika“, naći ćete tvrdnje da „zakonsko pravo prvokupa suvlasnika postoji automatski“ i priče o poništenim ugovorima. Te tekstove uglavnom pišu agencije za nekretnine.
Stav koji se ponavlja u sudskoj praksi glasi jasno: pravo prvokupa suvlasnik ima samo ako je određeno zakonom. Pravo prvokupa između suvlasnika iste nekretnine ne proizlazi iz zakona — ali može biti ugovoreno.
Isto potvrđuje i pravna doktrina. U poredbenom pregledu ističe se da je zakonsko pravo prvokupa osnovano u korist suvlasnika u slovenskom pravu, odnosno sunasljednika u talijanskom i njemačkom pravu — a da u pozitivnom hrvatskom pravu zakonsko pravo prvokupa postoji u korist zaštićenog najmoprimca po Zakonu o najmu i u korist prijašnjeg vlasnika po Zakonu o naknadi.
Suvlasnika na toj listi nema.
Suvlasnički dio je uredno upisan u vlastovnici (list B) zemljišnog uloška. To je pravo koje se može zalagati i kojim se može raspolagati bez zakonskih ograničenja. Vaš suvlasnik svoj dio može prodati kome hoće.
Znači samo da ne nastaje sam od sebe zato što ste suvlasnik. Provjerite tri stvari — o njima govori nastavak teksta:
1. je li prvokup ugovoren i upisan u teretovnicu;
2. primjenjuje li se neki poseban zakon (poljoprivredno zemljište, kulturno dobro, otoci, zaštićeni najmoprimac);
3. je li uopće riječ o kupoprodaji.
Prije tužbe — provjera zemljišnoknjižnog izvatka
Jedan pregled teretovnice i katastarske namjene odgovara na pitanje imate li uopće pravo. Pronađite odvjetnika za nekretnine na Odvjetnici-hr.com — 40 gradova.
Odvjetnik za nekretnine →
Cijeli katalog
4580+ zadovoljnih klijenata · Samo autentične recenzije
Gdje prvokup stvarno postoji
| Situacija | Ima li prvokupa | Izvor |
|---|---|---|
| Suvlasnik nekretnine | ❌ Ne po zakonu | Samo ako je ugovoreno |
| Poljoprivredno zemljište — oranice, vinogradi, voćnjaci, maslinici, pašnjaci | ✅ Da | Zakon o poljoprivrednom zemljištu — strogi redoslijed |
| Kulturno dobro | ✅ Da | Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara |
| Zaštićeni najmoprimac | ✅ Da | Zakon o najmu stanova |
| Prijašnji vlasnik | ✅ Da | Zakon o naknadi |
| Poljoprivredno zemljište na otocima | ✅ Da | Zakon o otocima |
Na istoj stvari može istodobno postojati više prava prvokupa. Zakonsko pravo prvokupa jače je od ugovornog — bez obzira je li ugovorno nastalo prije ili poslije.
Kulturno dobro: redoslijed koji se ne smije preskočiti
Ako se prodaje nekretnina zaštićena kao kulturno dobro, ponuda ide redom: prvo Republika Hrvatska (putem nadležnog ministarstva), zatim županija, pa grad ili općina. Svaka razina mora izričito odbiti ili pustiti rok da istekne prije nego sljedeća dobije priliku.
Propuštanje tog redoslijeda ne poništava samo ugovor — može pokrenuti i upravni postupak.
Poljoprivredno zemljište: preko općine, 30 dana na oglasnoj ploči
Postupak vodi jedinica lokalne samouprave, koja ponudu objavljuje na oglasnoj ploči 30 dana. Ako više osoba iste razine prihvati ponudu, prednost ima ona s većom površinom susjednog zemljišta.
„Zemljište“ nije pravna kategorija. Odlučuje katastarska klasifikacija i namjena. Livada iza kuće može biti oranica — i tada ulazite u režim Zakona o poljoprivrednom zemljištu, sa svim njegovim rokovima.
Ugovorni prvokup: kako izgleda kad postoji
Ugovorno pravo prvokupa vidljivo je kao zabilježba u teretovnici (list C) zemljišnoknjižnog izvatka. U zemljišnu knjigu upisuju se, uz vlasništvo i ostala stvarna prava, i pravo nazadkupa, prvokupa, najma i zakupa.
Prema Zakonu o obveznim odnosima, ugovorno pravo prvokupa traje najviše pet godina. Stara zabilježba možda više ništa ne znači — provjerite datum.
Kako se prvokup uopće aktivira
Pravi problem: prvokup nikoga ne tjera na prodaju
Recimo da prvokup u vašem slučaju postoji. On i dalje rješava malo.
Pravo prvokupa ne može suvlasnika natjerati na odluku o prodaji. Sve ovisi o njegovoj autonomnoj odluci hoće li prodati svoj dio ili neće.
Zato prvokup ne rješava klasičnu „krizu suvlasništva“ — kad se odnosi pokvare, a nitko ne želi ni kupiti ni prodati. Predmeti se na sudovima gomilaju i traju godinama.
Umjesto tužbe za poništaj ugovora koja vjerojatno neće proći, razgovarajte s odvjetnikom o diobi. Kod zemljišta sa zgradom postoji i mogućnost uspostave etažnog vlasništva — povezivanja suvlasničkog dijela s vlasništvom određenog posebnog dijela nekretnine, uz suglasnost ostalih suvlasnika.
To je put koji zaista vodi iz „pat pozicije“, a ne pokušaj rušenja tuđe prodaje.
Provjera u pet koraka
Često postavljana pitanja
Imam li kao suvlasnik zakonsko pravo prvokupa?
Prema stavu sudske prakse, pravo prvokupa suvlasnik ima samo ako je određeno zakonom, a pravo prvokupa između suvlasnika iste nekretnine ne proizlazi iz zakona — može biti ugovoreno. Pravna doktrina navodi da u pozitivnom hrvatskom pravu zakonsko pravo prvokupa postoji u korist zaštićenog najmoprimca po Zakonu o najmu i prijašnjeg vlasnika po Zakonu o naknadi. Suvlasništvo samo po sebi ga ne stvara. Svaki slučaj treba provjeriti pojedinačno.
Suvlasnik je prodao dio bez obavijesti. Mogu li poništiti ugovor?
Samo ako je prvokup zaista postojao — ugovorno (zabilježen u teretovnici) ili po posebnom zakonu. Ako nije, suvlasnički dio je pravo kojim se može raspolagati bez zakonskih ograničenja i prodaja je valjana. Prije podnošenja tužbe provjerite zemljišnoknjižni izvadak i katastarsku namjenu.
Kod kojih poslova se prvokup aktivira?
Isključivo kod kupoprodaje. Darovanje, nasljeđivanje, zamjena ili unos nekretnine u temeljni kapital društva ne pokreću obvezu obavještavanja ovlaštenika.
Koliko traje ugovorno pravo prvokupa?
Prema Zakonu o obveznim odnosima najviše pet godina. Vidljivo je kao zabilježba u teretovnici (list C) zemljišnoknjižnog izvatka.
Kako izgleda ponuda ovlašteniku prvokupa?
Mora biti u pisanom obliku i sadržavati sve bitne uvjete ugovora — cijenu, rok plaćanja i način predaje. Usmena obavijest pravno ne vrijedi. Trećoj osobi se nekretnina ne smije prodati pod povoljnijim uvjetima od ponuđenih ovlašteniku.
Što ako je riječ o poljoprivrednom zemljištu?
Zakon o poljoprivrednom zemljištu propisuje strogi redoslijed osoba s pravom prvokupa kod prodaje oranica, vinograda, voćnjaka, maslinika i pašnjaka. Postupak vodi jedinica lokalne samouprave koja ponudu objavljuje na oglasnoj ploči 30 dana. Ako više osoba iste razine prihvati ponudu, prednost ima ona s većom površinom susjednog zemljišta.
Kako izaći iz suvlasništva ako se ne slažemo?
Prvokup tu ne pomaže jer ne može natjerati suvlasnika na prodaju. Rješenje je razvrgnuće suvlasničke zajednice — dioba. Kod nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom moguće je i uspostaviti etažno vlasništvo, uz suglasnost ostalih suvlasnika i uz ispunjenje zakonskih pretpostavki.
Zaključak
„Suvlasnik automatski ima pravo prvokupa“ jedna je od najraširenijih pravnih zabluda u hrvatskim nekretninama. Zvuči pravedno, pa se ponavlja — i vodi ljude u tužbe koje po sudskoj praksi teško prolaze.
Prvokup u Hrvatskoj postoji tamo gdje ga zakon izričito daje ili gdje ste ga sami ugovorili. Sve ostalo je nada. A provjera koja to razjašnjava traje jedno popodne i košta neusporedivo manje od izgubljene parnice.
Pronađite odvjetnika za nekretnine
Odvjetnici-hr.com je hrvatska platforma za pretraživanje odvjetnika. Profili s cijenama, kontaktima i samo autentičnim recenzijama u 40 gradova.
Samo autentične recenzije · Iskusni stručnjaci
Materijal ima opći informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet. Postojanje prava prvokupa ovisi o konkretnim okolnostima — provjerite zemljišnoknjižni izvadak i primjenjive posebne propise. Za konkretan slučaj obratite se odvjetniku na Odvjetnici-hr.com.