Kupnja nekretnine za strance: pravila za EU i treće zemlje

Može li stranac kupiti kuću ili stan u Hrvatskoj? Kratki odgovor: da — ali pravila bitno ovise o državljanstvu. Državljani EU-a kupuju pod istim uvjetima kao Hrvati, a od sredine 2023. mogu kupovati i poljoprivredno zemljište. Državljani trećih zemalja trebaju suglasnost nadležnog ministarstva i moraju zadovoljiti uvjet reciprociteta. Objašnjavamo tko što smije kupiti, kako teče postupak, koliko iznosi porez na promet nekretnina i zašto vlasništvo nekretnine ne znači automatski pravo na boravak.

1. Sve ovisi o državljanstvu

Pravo stranca da stekne nekretninu u Hrvatskoj ovisi prije svega o tome dolazi li iz Europske unije (i EGP-a) ili iz treće zemlje. Razlika je velika: za jedne je postupak praktički jednak kao za domaće kupce, a za druge je potrebna suglasnost ministarstva i ispunjenje uvjeta reciprociteta.

Zato je prvo pitanje koje treba razjasniti — koje je državljanstvo kupca i kupuje li kao fizička osoba ili preko pravne osobe. O tome ovisi cijeli daljnji put.

2. Državljani EU-a i EGP-a

Državljani država članica Europske unije i Europskog gospodarskog prostora (te Švicarske) stječu nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Ne treba im posebna suglasnost ministarstva za stjecanje stanova, kuća i građevinskog zemljišta.

3. Državljani trećih zemalja i reciprocitet

Za državljane trećih zemalja (izvan EU-a/EGP-a) vrijedi stroži režim. Da bi stekli nekretninu, u pravilu trebaju:

• suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije za stjecanje;
• ispunjen uvjet reciprociteta — da i njihova matična država dopušta hrvatskim državljanima stjecanje nekretnina pod sličnim uvjetima.

Postupak dobivanja suglasnosti traje, ovisno o slučaju, obično od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci, a ponekad i dulje. Bez suglasnosti (i bez reciprociteta) stjecanje u pravilu nije moguće.

4. Poljoprivredno zemljište i posebna područja

Neke kategorije nekretnina imaju poseban, stroži režim. To se osobito odnosi na poljoprivredno zemljište, koje za državljane trećih zemalja u pravilu ostaje izuzeto od stjecanja (za razliku od državljana EU-a). Ograničenja i posebni uvjeti mogu vrijediti i za:

• šume i šumsko zemljište;
• područja od posebnog interesa za državu;
• zaštićena područja i kulturna dobra (uz moguća prava prvokupa).

Zbog toga „kupujem zemljište“ nije jednoznačno — pravni tretman ovisi o vrsti i namjeni zemljišta te o državljanstvu kupca.

5. Kupnja preko hrvatske tvrtke

Čest i legalan put, osobito za državljane trećih zemalja, jest kupnja preko hrvatskog trgovačkog društva (npr. d.o.o. ili j.d.o.o.). Takvo društvo, iako u vlasništvu stranca, hrvatska je pravna osoba i stječe nekretnine kao domaći subjekt — bez potrebe za suglasnošću za stjecanje i, u pravilu, bez ograničenja koja vrijede za stranu fizičku osobu (uključujući određene kategorije zemljišta).

6. Koraci u kupnji

1. Provjera statusa kupca — EU/treća zemlja, fizička ili pravna osoba, potreba za suglasnošću.
2. Ishođenje OIB-a — hrvatskog osobnog identifikacijskog broja, nužnog za sve pravne radnje.
3. Dubinska provjera nekretnine — zemljišnoknjižno stanje, tereti, hipoteke, usklađenost s katastrom, legalnost gradnje.
4. Ugovor o kupoprodaji — na hrvatskom jeziku (ili uz ovjereni prijevod), s ovjerom potpisa prodavatelja kod javnog bilježnika.
5. Suglasnost ministarstva — ako je kupac iz treće zemlje.
6. Upis vlasništva u zemljišne knjige i prijava poreza na promet nekretnina.

Poseban oprez potreban je kod kapare (predujma). Uobičajeno je da kupac pri sklapanju predugovora uplati kaparu, no ona se daje tek nakon što je provjereno da je nekretnina „čista“ i da će kupnja pravno proći. Kod stranaca to je dodatno važno jer, ako se naknadno pokaže da nedostaje suglasnost ministarstva ili da nema reciprociteta, kupac može ostati i bez nekretnine i u sporu oko povrata novca. Zato je razuman redoslijed: prvo pravna provjera i status kupca, pa tek onda financijske obveze — a ne obrnuto.

7. Porez na promet nekretnina

Kupac u pravilu plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 % na tržišnu vrijednost nekretnine. Porez se prijavljuje i plaća nakon sklapanja ugovora, a obveznik je stjecatelj (kupac).

8. Vlasništvo nije isto što i boravak

Vlasnik nekretnine iz treće zemlje i dalje podliježe pravilima o ulasku i boravku stranaca (vize, privremeni boravak po nekoj osnovi i sl.). Nekretnina može olakšati dokazivanje smještaja u nekim postupcima, ali sama po sebi ne stvara pravo na dugotrajni boravak. Tko planira i živjeti u Hrvatskoj, treba zasebno riješiti imigracijski status.

9. Primjer iz prakse

Ilustrativna situacija. Kupac iz treće zemlje pronašao je kuću uz more i želio brzo zaključiti kupnju. Prije uplate provjereno je dvoje: ispunjava li njegova matična država uvjet reciprociteta i je li potrebna suglasnost ministarstva. Kako je reciprocitet postojao, pokrenut je postupak za suglasnost, a paralelno je napravljena dubinska provjera nekretnine — pri čemu se pokazalo da dio okućnice nije uredno upisan. Problem je riješen prije potpisa, ugovor je sklopljen uz suglasnost, a vlasništvo uredno upisano.

Pouka: kod stranaca redoslijed je ključan — najprije reciprocitet i suglasnost te pravna provjera nekretnine, pa tek onda uplata i potpis. Obrnuti redoslijed nosi rizik nevažećeg ugovora i blokiranog upisa.

10. Mitovi o kupnji za strance

• „Stranci ne mogu kupovati u Hrvatskoj.“ Mogu: državljani EU-a kao domaći, državljani trećih zemalja uz suglasnost i reciprocitet.
• „Državljani EU-a ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište.“ Mogu — od 1. srpnja 2023., nakon isteka moratorija.
• „Kupnjom nekretnine dobivam boravak.“ Ne: vlasništvo i boravak dva su odvojena pitanja.
• „Preko tvrtke je zabranjeno.“ Nije: hrvatsko društvo u vlasništvu stranca stječe kao domaća pravna osoba.
• „Porez je uvijek 3 %.“ Ne uvijek: kod novogradnje u PDV-u, nasljeđivanja i nekih prijenosa režim je drukčiji.

11. Pitanja i odgovori