Adaptacija stana u najmu

Poštovani,

opisujete tipičan problem u najmu – pitanje ulaganja najmoprimca u tuđu stvar. Evo detaljne analize prema hrvatskom pravu (Zakon o najmu stanova, Zakon o obveznim odnosima):

1. Osnovno pravilo – ulaganja u tuđu stvar

Prema čl. 164. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), najmoprimac ne može bez odobrenja najmodavca činiti preinake na unajmljenoj stvari.

Ako ih učini bez odobrenja, najmodavac može tražiti povrat u prijašnje stanje ili zadržati preinake bez obveze naknade.

Naknada se može tražiti samo ako ste vi kao vlasnik izričito pristali ili ako se radi o nužnim ulaganjima.

2. Što ste vi odobrili

Navodite da ste dali suglasnost isključivo za adaptaciju kupaonice iz zdravstvenih razloga.

Smanjili ste i cijenu najma upravo u tu svrhu – što dodatno dokazuje da je adaptacija kupaonice bila jedina svrha.

Budući da prozori, kuhinja i namještaj nisu nužni radovi (niti ste ih odobrili), nema osnove da od vas traži naknadu.

3. Kako dokazati obim suglasnosti

Iako u suglasnosti nije detaljno navedeno, možete dokazivati:

okolnostima (vaša komunikacija, razlog smanjenja najma),

svjedocima (ako je netko bio upoznat sa dogovorom),

logikom stvari – nitko ne bi smanjio najam radi radova u kupaonici, a da time odobrava i kupnju kuhinje ili zamjenu prozora.

Čak i da su radovi poboljšali stan, prema zakonu ih može zadržati samo ako vi pristanete, inače ih mora o svom trošku ukloniti.

4. Što ako pokrene tužbu

Ako podnese tužbu, sud će gledati:

jeste li vi kao vlasnik izričito pristali na sve radove → niste,

radi li se o nužnim radovima (popravak koji je bio hitan da se stan koristi) → nije slučaj, osim kupaonice, na što ste pristali,

radi li se o korisnim ili luksuznim radovima (prozori, kuhinja, namještaj) → za to nema naknade bez vašeg pristanka.

Njegove prijetnje da ima „konekcije“ u sudstvu ne mijenjaju činjenicu da je pravo na vašoj strani.

5. Vaše opcije

Mirno rješenje – možete mu jasno napisati da naknadu ne priznajte jer nije bila predmet dogovora, a ugovor i suglasnost se odnosila isključivo na kupaonicu.

Priprema za sud – ako podigne tužbu, imate jake temelje za obranu (zakonska odredba + dokaz o smanjenju najma za kupaonicu).

Protuzahtjev – možete tražiti da ukloni ono što je ugradio bez vašeg pristanka (npr. kuhinju ili namještaj), osim ako želite zadržati.

Zaključak:

Pravne osnove za njegov zahtjev nema, osim za kupaonicu (koju ste već priznali kroz sniženje najma).

Ostali radovi bez vašeg odobrenja su njegova stvar i ne daju mu pravo na naknadu.

Ako tuži, vrlo je izgledno da će sud odbiti njegov zahtjev.

Napomena (disclaimer): Ovo je opći pravni savjet u skladu sa ZOO i Zakonom o najmu stanova RH. Za dodatnu sigurnost preporučujem odvjetnika da vam sastavi pismeni odgovor kojim ćete se zaštititi u slučaju tužbe.